الدكتور عادل عامر يكتب عن : رؤيتنا حول مشروع قانون الإيجارات للاماكن التجارية

أن الحكومة مستأجرة لنحو ١٠٠ ألف وحدة بنظام الإيجار القديم، في صورة مقرات لبنوك وشركات قابضة وهيئات ومؤسسات تابعة لها، وبالطبع سيسري عليها القانون، وبالتالي نسعى أن يعرض القانون في أقرب وقت لارتباطه بقطاع عريض من الشعب

لان قانون الإيجارات القديم من القوانين البالغة الحساسية لتعلقها بقطاع كبير، خاصة في حالة غياب التوافق المجتمعي حوله، موضحا أن القانون يخاطب مُلاك نحو ٣ ملايين شقة، أي نحو ١٢ مليون مواطن إذا كان متوسط الأسرة الواحدة ٤ أفراد، وبالتالي لا يمكن استعداء تلك الشريحة المجتمعية الضخمة ولا يقبل أن تجور فئة على أخرى.

تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتباريين العام والخاص لغير غرض السكني التي يحكمها القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والقانون رقم 136 لسنة 1981 والقانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977، وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلها، مع عدم سريان هذا القانون على الأماكن المذكورة التي يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996، بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.

إن مشروع القانون يشتمل على "5 مواد" تضمنت المادة الأولى منه أن تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية العامة والخاصة لغير غرض السكن التي يحكمها القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والقانون رقم 136 لسنة 1981 والقانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلها، مع عدم سريان هذا القانون على الأماكن المذكورة التي يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.

والشخصية الاعتبارية في القانون هي الكيان المستقل عن مجموعة الأشخاص والأموال المؤسسة له، لتحقيق غرض معين، ومعترف له بالشخصية القانونية المقررة للإنسان إلا ما كان منها متصلاً بصفته الطبيعية،

لإضفاء الصفة الشرعية اللازمة على تصرفاتها، حيث تعتبر كيان له شخصية مستقلة وذمة مالية وتتحمل الالتزامات المنسوبة إليها وحدها دون مؤسسيها، والشخصيات الاعتبارية إما أن تكون عامة مثل الدولة وما يتفرع عنها من جهات إدارية، أو خاصة مثل الشركات التجارية والجمعيات الخيرية.

وتنص المادة الثانية على امتداد عقود إيجار الأماكن التي يسري عليها أحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 لصالح المستأجر لمدة خمس سنوات من تاريخ العمل بهذا القانون، وفي جميع الأحوال تنتهي تلك العقود بقوة القانون ودون الحاجة لاتخاذ أي إجراء أو صدور حكم قضائي بانتهاء المدة المنصوص عليها.

وتحدد المادة الثالثة حددت الأجرة القانونية المستحقة عند صدور هذا القانون بخمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية المحددة طبقًا لأحكام قوانين إيجار الأماكن مع زيادة سنوية للأجرة القانونية وبصفة دورية في مثل هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة 15% من قيمة آخر أجرة قانونية وذلك لمدة أربع سنوات.

 وتضمنت المادة الرابعة التزام المستأجرين بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك في اليوم التالي لانتهاء المدة القانونية (الخمس سنوات) المشار إليها بالمادة الثانية من المشروع، وتضمنت هذه المادة أنه في حالة امتناع المستأجر عن تسليم العين المؤجرة إلى صاحبها حيث أعطت للمؤجر أو المالك الحق أن يتقدم بطلب إلى قاضى الأمور الوقتية المختص بالمحكمة التي يقع بدائرتها العقار ليأمر بالطرد وتسليم المكان خاليًا من الأشخاص والمنقولات دون أن يخل ذلك بحق المالك أو المؤجر في التعويض إن كان له مقتضى.

يحكم العلاقة الايجارية بين المؤجرين والمستأجرين قانونان، الاول يطلق عليه القانون القديم، والثاني يطلق عليه الجديد، ولتوضيح الفرق بين القانونين نؤكد أن الفرق بين جميع العقود التي تم إبرامها قبل 31-يناير1996-وهو تاريخ سريان القانون رقم 4-لسنة-1996-يطبق عليها قانون ايجار الاماكن، وهو ما يطلق عليه القانون القديم، أما العقود التي تم إبرامها بعد 30-يناير-1996-يطبق عليها القانون المدني وهو ما يطلق عليه القانون المدني؛

أولا: بالنسبة لأحكام القانون القديم، القاعدة العامة تقول: إن عقود الايجار التي أبرمت في ظل هذه القوانين وهي أرقام -121-لسنة 1947-و136-لسنة 1981-أن هذه العقود لا تنتهي بانتهاء مدتها الا أن الامر يختلف في الاماكن السكنية عن الاماكن غير السكنية كالمحلات والمنشآت، فالنسبة للاماكن السكنية القاعدة الان

وبعد صدور الاحكام المتعاقبة للمحكمة الدستورية العليا، أن عقد الايجار يمتد بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين الى الزوجة والاولاد وأي من الوالدين بشرط أن يكون أي من هؤلاء مقيمين مع المستأجر الأصلي اقامة دائمة ومستقرة، حتى وفاته أو تركه العين، الا أن المحكمة الدستورية العليا قضت في 3 نوفمبر -2002-في الطعن رقم – 70-لسنة 18-ق دستورية، بعدم دستورية الامتداد المؤبد لعقد الايجار،

ويعنى ذلك أنه إذا توفى المستأجر الأصلي قبل 14-نوفمبر -2002 وهو تاريخ نشر حكم الدستورية السابق الاشارة اليه، يمتد العقد للزوجة والاولاد والوالدين، ويعتبرون مستأجرين أصليين، فاذا توفى أحدهم يمتد عقد الايجار الى الزوجة والاولاد والوالدين، أما إذا توفى المستأجر الأصلي بعد 14-نوفمبر 2002-فأن عقد الايجار يمتد مرة واحدة فقط وينتهي بوفاة من امتد اليه العقد ولا يمتد للحفيد.

إن عقود الايجار التي أبرمت في ظل هذه القوانين وهي أرقام -121-لسنة 1947-و136-لسنة 1981-أن هذه العقود لا تنتهي بانتهاء مدتها إلا أن الأمر يختلف في الأماكن السكنية عن الأماكن غير السكنية كالمحلات والمنشآت،

 فالنسبة للأماكن السكنية القاعدة الأن وبعد صدور الأحكام المتعاقبة للمحكمة الدستورية العليا، أن عقد الايجار يمتد بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين إلى الزوجة والأولاد وأي من الوالدين بشرط أن يكون أي من هؤلاء مقيمين مع المستأجر الأصلي إقامة دائمة ومستقرة، حتى وفاته أو تركه العين.

إلا أن المحكمة الدستورية العليا قضت في 3 نوفمبر -2002-في الطعن رقم – 70-لسنة 18-ق دستورية، بعدم دستورية الامتداد المؤبد لعقد الإيجار، ويعنى ذلك أنه إذا توفى المستأجر الأصلي قبل 14-نوفمبر -2002 وهو تاريخ نشر حكم الدستورية السابق الاشارة اليه،

 يمتد العقد للزوجة والأولاد والوالدين، ويعتبرون مستأجرين أصليين، فإذا توفى أحدهم يمتد عقد الإيجار إلى الزوجة والأولاد والوالدين، أما إذا توفى المستأجر الأصلي بعد 14-نوفمبر 2002-فإن عقد الايجار يمتد مرة واحدة فقط وينتهي بوفاة من امتد اليه العقد ولا يمتد للحفيد

الأماكن غير السكنية

أما بالنسبة للأماكن غير السكنية فإنه يحكمها القانون رقم -6- لسنة -1997- والذى قصر امتداد عقد الإيجار فى العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهنى أو حرفي على الأزواج والأقارب حتى الدرجة الثانية فقط؛ بشرط استعمال العين في ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلي، طبقا للعقد سواء كانوا ذكورا أو اناثا، قصر أم بالغين؛ ويستوى في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم، واعتبارا من 27 مارس 1997، وهو اليوم التالى لنشر القانون رقم 6- لسنة 1997- إذا توفى من امتد اليه العقد في هذا التاريخ وما بعده فالعقد لا يمتد الى ورثته وهم الجيل الثاني للمستأجر الأصلى ».

القانون الجديد

ثانيا: بالنسبة لأحكام القانون الجديد وهو رقم – 4-لسنة 1996-فإن العقود التي تم أبرامها بعد 30 يناير 1996-تطبق عليها احكام القانون المدنى وتحكمها قاعدة، أن العقد شريعة المتعاقدين، بمعنى أن يلتزم المؤجر والمستأجر بما اتفقا عليه في عقد الايجار، من حيث المدة والاجرة وبجميع الشروط الواردة فى العقد،

ويكون لعقد الايجار قوة السند التنفيذى إذا تم توثيقه؛ بحضور طرفيه بمعنى أنه يتم التنفيذ بموجب هذا العقد الموثق دون حاجة الى رفع دعوى قضائية لتنفيذ بنود التعاقد، وقد ورد هذا التعديل بموجب القانون رقم 137-لسنة 2006-والذي نشر في الجريدة الرسمية في 11 يونية -2006-ويعمل به اعتبارا من 12 يونية -2006-أي من اليوم التالي لنشره.

**كاتب المقال

دكتور القانون العام

ونائب رئيس اتحاد الاكاديميين العرب

وعضو المجلس الأعلى لحقوق الانسان

مدير مركز المصريين للدراسات السياسية والقانونية والاقتصادية والاجتماعية

مستشار وعضو مجلس الإدارة بالمعهد العربي الأوربي  للدراسات السياسية والاستراتيجية بفرنسا

مستشار الهيئة العليا للشؤون القانونية والاقتصادية بالاتحاد الدولي لشباب الأزهر والصوفية

مستشار تحكيم دولي         محكم دولي معتمد      خبير في جرائم امن المعلومات

نائب رئيس لجنة تقصي الحقائق بالمركز المصري الدولي  لحقوق الانسان والتنمية

نائب رئيس لجنة حقوق الانسان بالأمم المتحدة سابقا

عضو استشاري بالمركز الأعلى للتدريب واعداد القادة

عضو منظمة التجارة الأوروبية

عضو لجنة مكافحة الفساد بالمجلس الأعلى لحقوق الانسان

محاضر دولي في حقوق الانسان

يونيو 29, 2019